Perché gli investitori industriali preferiscono HGB a HGU? Ecco il motivo.

Sabato 2 maggio 2026

Se sei nuovo nel mondo degli investimenti immobiliari o fondiari in Indonesia, probabilmente avrai sentito spesso due termini: HGB (Diritti di Uso Edilizio) e HGU (Diritti di Uso Commerciale).

A prima vista, potrebbero sembrare simili. Entrambi sono diritti fondiari legali. Entrambi sono utilizzati dagli investitori. Ma ecco il punto cruciale: gli investitori industriali preferiscono di gran lunga HGB a HGU.

Perché? Analizziamolo nel dettaglio.

Innanzitutto, cosa sono HGB e HGU?

Il diritto di costruire (HGB - Right to Build) ti dà il diritto di costruire e possedere strutture (fabbriche, magazzini, uffici) su terreni che tecnicamente non ti appartengono. Il diritto di coltivare (HGU - Right to Cultivate) ti dà il diritto di utilizzare la terra per l'agricoltura, le piantagioni, la pesca o l'allevamento.

Quindi, fin dall'inizio, servono già a scopi completamente diversi.

1. Esigenze industriali = Edifici, non fattorie

Questa è la ragione più ovvia. Le imprese industriali dipendono da fabbriche, magazzini e impianti di produzione. E tutto ciò richiede strutture fisiche.

HGB è specificamente progettato per questo scopo: consente legalmente di costruire e gestire infrastrutture sul territorio.

Nel frattempo, HGU si concentra sulla coltivazione dei terreni, non sull'edilizia. Pertanto, per gli investitori industriali, utilizzare HGU è come cercare di costruire una fabbrica secondo le normative per i terreni agricoli: semplicemente non è fattibile.

2. Più facile da finanziare (le banche adorano gli HGB)

È qui che le cose si fanno interessanti dal punto di vista finanziario.

HGB land:

-Facile da trasferire

-Può essere utilizzato come garanzia

Per questo motivo, le banche si sentono più sicure a concedere prestiti utilizzando progetti basati su HGB.

D'altra parte, HGU land:

-È legato alla produttività agricola

-Presenta maggiori limitazioni d'uso

-È più difficile da liquidare rapidamente

Per gli investitori, questo è molto importante. Perché nel mondo degli affari, l'accesso ai finanziamenti significa velocità di crescita.

3. Maggiore flessibilità per lo sviluppo aziendale

HGB offre flessibilità agli investitori. È possibile costruire, affittare, vendere o trasferire i diritti e sviluppare ecosistemi commerciali.

Questa flessibilità è fondamentale nelle zone industriali, dove l'uso del suolo può evolversi rapidamente. Al contrario, l'HGU è più rigido perché legato a settori specifici come l'agricoltura o le piantagioni.

4. Più adatto a luoghi urbani e strategici

Le aree industriali si trovano solitamente in prossimità di città, porti, aeroporti e zone economiche. Queste zone non sono destinate all'agricoltura, bensì alle infrastrutture e alla logistica. HGB si integra perfettamente in questo contesto, supportando lo sviluppo urbano e industriale.

L'HGU, d'altro canto, è tipicamente utilizzato nelle aree rurali, nelle piantagioni su larga scala e nelle zone agricole.

5. Certezza del diritto e domanda di mercato

HGB offre qualcosa che gli investitori apprezzano molto: chiarezza e prevedibilità. Per questo motivo, gli asset di HGB sono più facili da vendere, affittare e disinvestire. HGU, pur essendo utile, è più di nicchia e legata ai cicli agricoli di lungo periodo.

Quindi, perché gli investitori industriali preferiscono HGB a HGU?

Poiché HGB è stato progettato per l'edilizia, è più facile da finanziare, più flessibile e strategicamente allineato alla crescita industriale. Sebbene HGU svolga ancora un ruolo fondamentale nell'agricoltura, semplicemente non si adatta alle esigenze del moderno sviluppo industriale.