¿Por qué los inversores industriales prefieren HGB a HGU? He aquí la razón.

Sábado, 2 de mayo de 2026

Si eres nuevo en el mundo de la inversión inmobiliaria o en terrenos en Indonesia, probablemente hayas escuchado dos términos con bastante frecuencia: HGB (Derechos de Uso de Edificios) y HGU (Derechos de Uso Comercial).

A primera vista, pueden parecer similares. Ambos son derechos legales sobre la tierra. Ambos son utilizados por inversores. Pero aquí está la clave: los inversores industriales prefieren abrumadoramente HGB a HGU.

¿Por qué? Analicémoslo.

Primero, ¿qué son HGB y HGU?

El HGB (Derecho a Construir) te da el derecho a construir y poseer estructuras (fábricas, almacenes, oficinas) en terrenos que técnicamente no te pertenecen. Y el HGU (Derecho a Cultivar) te da el derecho a usar la tierra para agricultura, plantaciones, pesca o ganadería.

Así pues, desde el principio, cumplen funciones completamente diferentes.

1. Necesidades industriales = Edificios, no granjas

Esta es la razón más obvia. Las empresas industriales dependen de fábricas, almacenes e instalaciones de producción. Y todo eso requiere estructuras físicas.

La ley HGB está diseñada específicamente para eso: permite legalmente construir y operar infraestructura en terrenos.

Mientras tanto, HGU se centra en el cultivo de tierras, no en la construcción. Por lo tanto, para los inversores industriales, usar HGU es como intentar construir una fábrica en terrenos agrícolas: simplemente no encaja.

2. Más fácil de financiar (a los bancos les encanta HGB)

Aquí es donde las cosas se ponen interesantes desde el punto de vista financiero.

Tierras HGB:

-Se puede transferir fácilmente

-Puede utilizarse como garantía

Por eso, los bancos se sienten más seguros prestando dinero a través de proyectos basados en HGB.

Por otro lado, terrenos de HGU:

-Está vinculado a la productividad agrícola

-Tiene más limitaciones en su uso

-Es más difícil liquidarlo rápidamente

Para los inversores, esto es muy importante. Porque en los negocios, el acceso a la financiación significa velocidad de crecimiento.

3. Mayor flexibilidad para el desarrollo empresarial.

HGB ofrece flexibilidad a los inversores. Se pueden construir, arrendar, vender o transferir los derechos y desarrollar ecosistemas comerciales.

Esta flexibilidad es clave en las zonas industriales, donde el uso del suelo puede evolucionar rápidamente. Por otro lado, el HGU es más rígido, ya que está vinculado a sectores específicos como la agricultura o las plantaciones.

4. Mayor idoneidad para ubicaciones urbanas y estratégicas.

Las zonas industriales suelen ubicarse cerca de ciudades, puertos, aeropuertos y zonas económicas. Estos lugares no están destinados a la agricultura, sino a infraestructuras y logística. HGB se integra perfectamente en este entorno, ya que fomenta el desarrollo urbano e industrial.

Por otro lado, HGU se utiliza típicamente en zonas rurales, plantaciones a gran escala y zonas agrícolas.

5. Seguridad jurídica y demanda del mercado

HGB ofrece algo que los inversores aprecian: claridad y previsibilidad. Por ello, los activos HGB son más fáciles de vender, arrendar y de los que desinvertir. HGU, si bien es útil, es un nicho más específico y está ligado a ciclos agrícolas a largo plazo.

Entonces, ¿por qué los inversores industriales prefieren HGB a HGU?

Dado que HGB está diseñado para la construcción, es más fácil de financiar, más flexible y está estratégicamente alineado con el crecimiento industrial. Si bien HGU aún desempeña un papel importante en la agricultura, simplemente no satisface las necesidades del desarrollo industrial moderno.