Law Invest: Guida alla revisione legale e alla due diligence a Lombok

Venerdì 15 maggio 2026

 

Lombok è diventata silenziosamente una delle destinazioni di investimento più ambite dell'Indonesia. Dalle ville fronte mare a Kuta ai progetti alberghieri vicino a Senggigi, sempre più investitori stranieri guardano all'isola come alla "nuova Bali". Ma prima di firmare qualsiasi contratto di acquisto di terreni o di versare un acconto, c'è una cosa che ogni investitore deve capire: a Lombok, la due diligence legale non è un'opzione. È una questione di sopravvivenza.

 

Una splendida vista sull'oceano non significa nulla se la documentazione relativa al terreno è incompleta. Secondo la legge indonesiana, gli stranieri non possono possedere direttamente terreni a titolo di piena proprietà, noti anche come Hak Milik. Gli investitori, invece, entrano solitamente nel mercato attraverso strutture come contratti di locazione, diritti d'uso o costituendo una PT PMA, ovvero una società a capitale straniero con sede in Indonesia.

 

Per questo motivo, una verifica legale diventa estremamente importante prima di acquistare o affittare un immobile a Lombok.

 

La prima cosa che gli investitori solitamente controllano è il certificato di proprietà del terreno. Può sembrare noioso, ma questo documento è sostanzialmente il fulcro dell'intera transazione. Un'adeguata procedura di due diligence verifica l'autenticità del certificato, accerta che il venditore sia il legittimo proprietario e che il terreno sia libero da controversie, ipoteche o altri problemi legali nascosti.

 

In Indonesia, le controversie fondiarie non sono certo rare. A volte i confini si sovrappongono. A volte i terreni ereditati vengono venduti senza il pieno consenso della famiglia. E a volte gli investitori scoprono troppo tardi che la proprietà si trova all'interno di zone verdi protette dove lo sviluppo commerciale è vietato.

 

Ecco perché i team legali professionisti di solito verificano i permessi di zonizzazione, le restrizioni ambientali e le autorizzazioni edilizie prima che venga firmato qualsiasi documento.

 

Per gli investitori stranieri che pianificano progetti di grandi dimensioni come ville, resort o attività di locazione, la struttura PT PMA è spesso la soluzione preferita. Attraverso questa struttura, gli investitori possono controllare legalmente la proprietà in base al diritto di costruire, che offre diritti di utilizzo a lungo termine con possibilità di proroga.

 

Ma ecco il punto che molti investitori alle prime armi non capiscono: non tutte le "opportunità di investimento" sono automaticamente sicure solo perché online sembrano professionali.

 

Infatti, le discussioni online tra gli investitori sottolineano ripetutamente l'importanza di verificare la credibilità dell'azienda, i certificati fondiari, i numeri di autorizzazione e la responsabilità post-vendita prima di trasferire fondi. Alcuni investitori hanno segnalato ritardi nel rilascio dei certificati, tempistiche vaghe e scarsa comunicazione da parte di alcuni sviluppatori.

 

Ciò non significa che Lombok sia rischiosa per definizione. Significa semplicemente che gli investitori accorti fanno le dovute ricerche.

Un buon processo di due diligence legale a Lombok di solito include:

- Verifica dei certificati fondiari tramite BPN (Agenzia Nazionale del Territorio)

- Verifica delle norme urbanistiche e dei permessi turistici

-Revisione degli obblighi fiscali

- Conferma dei permessi di costruzione (PBG/IMB)

-Esaminare attentamente i contratti di locazione

-Verificare se sul terreno sono in corso controversie o ipoteche

-Garantire che la struttura di PT PMA sia conforme alla legge indonesiana

 

Un altro consiglio importante? Non affidatevi mai esclusivamente a prestanome. Sebbene alcune persone utilizzino ancora prestanome locali per "detenere" terreni per conto di stranieri, gli esperti legali avvertono costantemente che questo metodo offre una scarsa tutela legale in caso di controversie future.

 

In definitiva, Lombok offre ancora un enorme potenziale. Il turismo continua a crescere, le infrastrutture migliorano costantemente e la domanda di ville e progetti nel settore dell'ospitalità rimane elevata.

 

Ma gli investitori più astuti a Lombok di solito non sono i più veloci ad acquistare. Sono quelli abbastanza pazienti da leggere ogni documento due volte prima di firmarlo.